第2种观点： 本文介绍了如何判断中介是否积极履行居间服务、委托人是否利用中介服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,因此中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是是否已按照合同约定提供了居间服务。委托人是否利用了中介提供的居间服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。法律分析一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。因此,中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是,他们是否已按照合同约定提供了居间服务。中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及他们是否积极履行了居间义务是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。拓展延伸二手房买卖中,“跳单”行为比较普遍,但这种行为并不合法。二手房买卖合同是具有法律效力的民事法律关系,双方当事人应当遵循诚实信用原则,遵守法律法规。如果其中一方故意违反诚实信用原则,违背法律法规,损害对方的合法权益,那么这种行为就是“跳单”。判断二手房买卖是否“跳单”的三个核心要素包括:1. 当事人是否真实意思表示。即双方当事人是否真实地表示愿意进行二手房买卖交易,并且对交易标的、价格等事项达成一致意见。2. 交易标的是否合法。即二手房的交易标的是否符合法律法规的规定,并且不侵犯他人的合法权益。3. 合同是否履行。即双方当事人是否按照合同的约定履行自己的义务,并且合同是否得到有效履行。如果以上三个核心要素都没有得到满足,那么这种二手房买卖行为就是“跳单”。如果其中任何一个核心要素得到满足,那么这种行为就是合法的,双方当事人应当依法履行合同。结语中介服务是居间人的主要职责,但中介能否要求对方支付“跳单”违约金需要满足一定的条件。委托人是否利用中介提供的居间服务成交也是判断“跳单”的关键。委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为也会影响“跳单”的认定。在审判实践中,有些案例确认买方不得“跳单”违约,但同一房源信息经多个中介公司发布,买方有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于“跳单”违约。因此,判断中介是否积极履行居间服务以及委托人是否利用中介提供的居间服务成交是判断“跳单”的关键。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第3种观点： 本文主要探讨了房地产中介公司中租赁单跳单现象以及如何有效杜绝该行为。跳单是指买卖一方或双方在通过中介机构进行房屋买卖过程中，跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。中介起诉委托人跳单承担违约责任的情况较为常见。因此,中介公司应完善服务,提高经纪人的综合素质,取得客户的认可,在服务中贯彻和客户交朋友的理念,提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。法律分析一、如何判断二手房的买卖是否涉及“跳单”行为？在房屋买卖过程中，卖方和买方通常需要通过中介机构进行交易。而跳单是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。法官表示，中介起诉委托人跳单承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。二、主要综合考虑以下三个方面1、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张跳单违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。2、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否跳单的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介放盘场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。3、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成跳单违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成跳单违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于跳单违约。第一，在在目前市场规范还未完善的前提下，对于各个中介公司而言，应不断完善服务，提高经纪人的综合素质，取得客户的认可，在服务中贯彻和客户交朋友的理念，提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。三、房产中介如何防范客户跳单在房地产中介公司，因为租赁合同的技术性相对较小，故租赁单跳单现象较严重。为防止跳单、有效杜绝客户恶意拖欠佣金，我们建议中介公司在跟进租赁单时注意以下事项：1、客户看房前，一定要签署《居间服务确认书》等看房确认书。看房确认书中租赁物业应该写清楚，最好与房地产权证一致。如仅写某某大厦、或8楼C、D物业写成8楼D、E物业均不可。2、在条件允许的情况下，客户看房时或看房后，应及时让业主签署《客户确认书》，写明客户姓名或名称，以确认中介公司带客户看过房。3、要求客户签名要清楚，并留下身份证复印件或填上身份证号。签名不能潦草，不能签简称、别名，不能签所谓艺术体，总之签名应该易于辩认，且与其身份证一致。4、如果客户是公司，尽量要盖公司公章，如无法盖公章，则要公司法定代表人签名。如果盖的不是公章，只是公司业务章、合同专用章、行政专用章等，则同时也要公司代表人在协议上签名，因为业务章，专用章有可能没有在备案，如客户否认则不具有法律效力。5、向客户索要名片，以避免对方写假名字、或虚报假公司名。6、签署《居间服务协议》《客户确认书》时，如对方不主动索取，尽量不给对方客户联。以避免物业、租赁面积或客户名称写错或漏写时，方便中介公司修改完善。但应秉着诚信原则，绝不可以在未带其看楼时凭空捏造。7、促成交易后一定要签三方合同。这是重中之重，因为只有租赁双方及中介公司三方签署的房屋租赁合同才能充分证明系中介公司促成租赁双方成交该物业。8、最好复印租赁双方签署的正式租赁合同留底。一般情况下三方租赁合同中并不以租赁双方签署正式租赁合同为收佣条件，但也有的租赁合同版本注明或者租赁双方注明要求租赁双方在签署正式租赁合同时支付佣金，故此时中介公司还需证明双方签署了正式租赁合同。9、租赁双方跳单，且只签署中介公司的看房确认书时，及时给客户或客户公司法定代表人录音。录音中应说清物业名称、租赁双方名称、佣金数额等，以证明中介公司促成租赁合同成立。拓展延伸二手房买卖中,“跳单”行为是指买方和卖方在房屋交易过程中故意避开中介机构,直接进行交易,从而规避中介费的行为。为了认定二手房买卖是否涉及“跳单”行为,可以参考以下几点:1. 交易价格是否与市场价格相符。如果交易价格明显低于或高于市场价格,则可能存在规避中介费的动机。2. 交易过程是否顺利。如果买方和卖方在交易过程中没有遇到任何困难,例如没有纠纷或违规行为,那么可能存在故意避开中介机构的情况。3. 中介费用是否由买方或卖方支付。如果中介费用由买方或卖方支付,那么可能存在规避中介费的动机。4. 双方是否有恶意协商。如果买方和卖方在交易过程中存在恶意协商,例如通过协商降低房价或减少中介费用等手段,那么也可能涉及“跳单”行为。如果二手房买卖中存在上述行为之一,那么就可能涉及“跳单”行为。如果买方和卖方想要避免“跳单”行为,建议通过合法途径进行房屋交易,不要避开中介机构,并遵守相关法律法规。结语二手房买卖中,如何判断是否存在跳单行为是一个重要问题。中介作为居间人,主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。中介能否主张跳单违约的前提是是否已签订居间合同,中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及中介是否积极履行居间义务。如果委托人利用了中介提供的居间服务成交,且中介已积极履行居间义务,那么就说明没有跳单行为。为了防范客户跳单,房产中介应该在跟进租赁单时注意一些事项,例如要求客户签署看房确认书、及时让业主签署客户确认书、要求客户签名清晰、盖章清晰等。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。