第2种观点： 本文介绍了如何判断中介是否积极履行居间服务、委托人是否利用中介服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,因此中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是是否已按照合同约定提供了居间服务。委托人是否利用了中介提供的居间服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。法律分析一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。因此,中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是,他们是否已按照合同约定提供了居间服务。中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及他们是否积极履行了居间义务是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。拓展延伸二手房买卖中,“跳单”行为比较普遍,但这种行为并不合法。二手房买卖合同是具有法律效力的民事法律关系,双方当事人应当遵循诚实信用原则,遵守法律法规。如果其中一方故意违反诚实信用原则,违背法律法规,损害对方的合法权益,那么这种行为就是“跳单”。判断二手房买卖是否“跳单”的三个核心要素包括:1. 当事人是否真实意思表示。即双方当事人是否真实地表示愿意进行二手房买卖交易,并且对交易标的、价格等事项达成一致意见。2. 交易标的是否合法。即二手房的交易标的是否符合法律法规的规定,并且不侵犯他人的合法权益。3. 合同是否履行。即双方当事人是否按照合同的约定履行自己的义务,并且合同是否得到有效履行。如果以上三个核心要素都没有得到满足,那么这种二手房买卖行为就是“跳单”。如果其中任何一个核心要素得到满足,那么这种行为就是合法的,双方当事人应当依法履行合同。结语中介服务是居间人的主要职责,但中介能否要求对方支付“跳单”违约金需要满足一定的条件。委托人是否利用中介提供的居间服务成交也是判断“跳单”的关键。委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为也会影响“跳单”的认定。在审判实践中,有些案例确认买方不得“跳单”违约,但同一房源信息经多个中介公司发布,买方有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于“跳单”违约。因此,判断中介是否积极履行居间服务以及委托人是否利用中介提供的居间服务成交是判断“跳单”的关键。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第3种观点： 本文主要探讨了房地产中介公司中租赁单跳单现象以及如何有效杜绝该行为。跳单是指买卖一方或双方在通过中介机构进行房屋买卖过程中，跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。中介起诉委托人跳单承担违约责任的情况较为常见。因此,中介公司应完善服务,提高经纪人的综合素质,取得客户的认可,在服务中贯彻和客户交朋友的理念,提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。法律分析一、如何判断二手房的买卖是否涉及“跳单”行为？在房屋买卖过程中，卖方和买方通常需要通过中介机构进行交易。而跳单是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。法官表示，中介起诉委托人跳单承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。二、主要综合考虑以下三个方面1、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张跳单违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。2、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否跳单的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介放盘场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。3、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成跳单违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成跳单违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于跳单违约。第一，在在目前市场规范还未完善的前提下，对于各个中介公司而言，应不断完善服务，提高经纪人的综合素质，取得客户的认可，在服务中贯彻和客户交朋友的理念，提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。三、房产中介如何防范客户跳单在房地产中介公司，因为租赁合同的技术性相对较小，故租赁单跳单现象较严重。为防止跳单、有效杜绝客户恶意拖欠佣金，我们建议中介公司在跟进租赁单时注意以下事项：1、客户看房前，一定要签署《居间服务确认书》等看房确认书。看房确认书中租赁物业应该写清楚，最好与房地产权证一致。如仅写某某大厦、或8楼C、D物业写成8楼D、E物业均不可。2、在条件允许的情况下，客户看房时或看房后，应及时让业主签署《客户确认书》，写明客户姓名或名称，以确认中介公司带客户看过房。3、要求客户签名要清楚，并留下身份证复印件或填上身份证号。签名不能潦草，不能签简称、别名，不能签所谓艺术体，总之签名应该易于辩认，且与其身份证一致。4、如果客户是公司，尽量要盖公司公章，如无法盖公章，则要公司法定代表人签名。如果盖的不是公章，只是公司业务章、合同专用章、行政专用章等，则同时也要公司代表人在协议上签名，因为业务章，专用章有可能没有在备案，如客户否认则不具有法律效力。5、向客户索要名片，以避免对方写假名字、或虚报假公司名。6、签署《居间服务协议》《客户确认书》时，如对方不主动索取，尽量不给对方客户联。以避免物业、租赁面积或客户名称写错或漏写时，方便中介公司修改完善。但应秉着诚信原则，绝不可以在未带其看楼时凭空捏造。7、促成交易后一定要签三方合同。这是重中之重，因为只有租赁双方及中介公司三方签署的房屋租赁合同才能充分证明系中介公司促成租赁双方成交该物业。8、最好复印租赁双方签署的正式租赁合同留底。一般情况下三方租赁合同中并不以租赁双方签署正式租赁合同为收佣条件，但也有的租赁合同版本注明或者租赁双方注明要求租赁双方在签署正式租赁合同时支付佣金，故此时中介公司还需证明双方签署了正式租赁合同。9、租赁双方跳单，且只签署中介公司的看房确认书时，及时给客户或客户公司法定代表人录音。录音中应说清物业名称、租赁双方名称、佣金数额等，以证明中介公司促成租赁合同成立。拓展延伸二手房买卖中,“跳单”行为是指买方和卖方在房屋交易过程中故意避开中介机构,直接进行交易,从而规避中介费的行为。为了认定二手房买卖是否涉及“跳单”行为,可以参考以下几点:1. 交易价格是否与市场价格相符。如果交易价格明显低于或高于市场价格,则可能存在规避中介费的动机。2. 交易过程是否顺利。如果买方和卖方在交易过程中没有遇到任何困难,例如没有纠纷或违规行为,那么可能存在故意避开中介机构的情况。3. 中介费用是否由买方或卖方支付。如果中介费用由买方或卖方支付,那么可能存在规避中介费的动机。4. 双方是否有恶意协商。如果买方和卖方在交易过程中存在恶意协商,例如通过协商降低房价或减少中介费用等手段,那么也可能涉及“跳单”行为。如果二手房买卖中存在上述行为之一,那么就可能涉及“跳单”行为。如果买方和卖方想要避免“跳单”行为,建议通过合法途径进行房屋交易,不要避开中介机构,并遵守相关法律法规。结语二手房买卖中,如何判断是否存在跳单行为是一个重要问题。中介作为居间人,主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。中介能否主张跳单违约的前提是是否已签订居间合同,中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及中介是否积极履行居间义务。如果委托人利用了中介提供的居间服务成交,且中介已积极履行居间义务,那么就说明没有跳单行为。为了防范客户跳单,房产中介应该在跟进租赁单时注意一些事项,例如要求客户签署看房确认书、及时让业主签署客户确认书、要求客户签名清晰、盖章清晰等。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第1种观点： 房产中介公司派人和客户去看房后，客户却和另外一家房产中介签订了合同，并且不愿意支付原先这家中介公司的中介费。中介公司因此向起诉，要求客户支付中介费，审理后，判决客户支付中介公司两次的看房劳务费。[上海房产律师]客户跳单与其他中介签合同，中介公司起诉客户索要中介费原告某房产经纪有限公司诉称：其员工两次带领被告申某的父亲实地看了房屋，被告却与另一家房产中介签订了《中介服务合同》，被告的行为破坏了市场秩序，侵犯了原告的合法权益，要求被告支付房价款1%的中介费5850元。而被告抗辩称：原告虽然带我们看了两次房，但是价钱没谈好，最终没能促成该房的交易。但是被告通过另外一家平台找到了该房的信息，报价比原告的低，后便与另一家房产中介签订了合同，不同意向原告支付中介费。经审理后认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告新乡某房产经纪有限公司要求被告申某支付中介服务费，认为被告通过其他中介公司购买案涉房屋的行为系跳单，被告认为原告最终未按被告的要求将房价谈妥，且被告购买房屋的实际价格低于原告提供的价格。经查，原告向被告父亲提供了案涉房屋信息后带着看了两次房，后因价格问题未谈拢，被告父亲向原告表明放弃购买该套房屋，后被告以低于原告提供的价格通过其他中介公司购买了案涉房屋;原告虽未最终促成该项房屋买卖交易，但在前期提供了房源信息并两次带看房屋，实际提供了为促成交易而付出的劳务行为，理应获得相应的酬劳。依据 2022 年度当地公布的平均工资 50254元，即日工资 137.66 元，原告实际带看房屋两次，计 275.32元。遂依法判决，被告向原告支付275.32元。[上海房产律师]客户跳单与其他中介签合同，中介公司起诉客户索要中介费问题1：本案中被告的行为是否违法？律师表示：《民法典》第961条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。虽然被告和原告已经签订了中介服务合同，但是在法律上没有排除其与第三方再签订中介服务合同的权利，因此被告的行为并不违背法律的规定。[上海房产律师]客户跳单与其他中介签合同，中介公司起诉客户索要中介费问题2：本案中的被告是否需要支付中介费？律师认为：《民法典》第963条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。中介费只有在中介人促成合同成立的情况下才会发生，本案中原告中介公司在客观上没有促成被告达成合同，因此其要求被告支付中介费的诉讼请求并不能得到支持。问题3：判决被告向原告指出两次看房劳务费的依据是什么？律师提出：《民法典》第9条规定：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。虽然在本案中，原告没有促成被告达成房屋买卖合同，但是其对被告亦付出了劳务行为，属于从事中介活动支出的必要费用，因此判决被告需要对原告支付两次看房的劳务费用。-----------------------------------------------------------【推荐律师】尤辰荣律师尤辰荣律师，拥有20年法律服务经验，毕业于华东大学，现为上海英恒律师事务所律师、律所高级合伙人。在从事律师职业的20年时间里，尤辰荣律师始终坚持工作在诉讼法律服务的第一线，亲力亲为地办理每一件委托人托付的案件。凭借着长期在诉讼法律服务领域的执业经验和经历，运用扎实的业务知识和娴熟的诉讼技巧，尤辰荣律师及其团队承办过数千起的各类诉讼案件，为大量的委托人完成了诉讼的目标。尤辰荣律师擅长办理各类民事诉讼案件、刑事辩护案件以及商事仲裁案件，在各类婚姻家庭案件、遗产继承案件、刑事辩护案件、房产纠纷案件方面有深入的研究和丰富的经验。专长领域：婚姻家庭，遗产继承，刑事辩护，房产纠纷，拆迁安置
第2种观点： （1）“禁止跳单”格式条款的效力如何确定《民法典》合同编未将居间合同纳入典型合同，而是使用中介合同并将其纳入典型合同。就本质属性而言，《民法典》的“中介合同”也就是《合同法》中的“居间合同”。“中介合同”可以约定禁止“跳单”的格式条款。根据《民法典》第143-157条、第506条等相关规定可知，若该条款并无免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应是有效的。（2）如何认定是否构成“跳单”《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。“跳单”，是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的订约信息或媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，以避免向中介人支付报酬。“跳”的形式有两种：一种是委托人直接与第三人私下订立合同；另一种是委托人通过其他中介与第三人订立合同。由于“跳单”行为违背诚信和公平原则，严重损害中介人利益，扰乱市场秩序，阻碍中介行业健康发展，故民法典第965规定，此种情况下委托人仍需向中介人支付报酬。需注意，根据该指导案例可知，未利用中介人提供的机会、信息等条件，而是利用了其他“公众可获知的正当途径”，则不属“跳单”行为，进而无需承担违约责任。此外，委托人委托多个中介来从事相应中介活动，多个中介人为其提供相应的交易信息或媒介服务，委托人最后只通过其中一个中介人与第三人订立合同，此种情况下也并不构成“跳单”，不应认定为违约。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第3种观点： 买房“跳单”被中介纠缠可以通过以下方式处理：1、买房跳单确实属于买主违约的行为，当中介方要求承担相关责任的时候，可以通过协商的方式处理；2、当买方并没有与中介公司签订委托订购协议时，中介公司的纠缠是没有依据的，买方可以以侵犯个益为由向提起诉讼。中介方要求买方支付相应的服务费，就必须与买房之间形成服务关系，或者订立了相应的服务合同，否则属于敲诈勒索的行为，情节严重的，买方可以报警处理。【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第1种观点： 一、对跳单行为的处理“跳单”后，中介诉到要求购房者承担赔偿责任的案件在结果上却不尽相同，有的中介诉求被完全驳回，也有的被支持得到一定赔偿。通常来讲，会视不同情况分别处理。第一、未签订约束性文件。如果中介带客户看房，但未签订书面《看房确认书》等书面文件，或者书面文件中并没有购房人交易的条款，发生所谓的“跳单”情况，中介无法主张赔偿。第二、签订了约束性文件。那么签订了《看房确认书》等性文件是否就肯定能得到赔偿呢？也不一定。有的案子，购房人虽然签订了《看房确认书》，但由于通过该中介与房主未达成一致，服务已经结束。之后又确实通过其他中介与房主达成交易，且另一中介也确实掌握该房源，并提供了相应服务，这种情况表面看违反了当初的约定是“跳单”了。考虑到实际情况和中介要求签署的文件通常是格式条款的情形，也未必支持中介的索赔。二、给看房者的建议：针对这一乱象，律师提示购房者，在通过中介购房时，如被要求在任何文件上签字，一定要事先对文件内容进行全面审核。发生“跳单”纠纷时，经常有购房人提出当初不了解签字的内容，但没有特别证据，很难让相信你对自己亲笔签字的文件毫不知情。对不同中介的中介费标准最好事先有所了解，如果对中介《看房确认单》等文件中标明的中介费等标准不认可，最好拒绝签署，另寻其他中介。如果签署了此类文件，但最终不是通过该中介完成交易，就存在被认为“跳单”的风险，那么应该对自己的行为作出合理的解释和准备，如果确实是通过其他渠道另外得到同样房源信息，应注意提前收集准备相关证据证明该事实。三、给中介的建议：对相关房产中介而言，碰到“跳单”确实是对中介劳动的不尊重。但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。发生“跳单”后，即使“跳单”行为被认定，中介按《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费，也很难被全额支持。因为中介提供的是服务，原中介费中的服务既包括提供房源信息，还包括为促成双方签约的服务、提供房屋过户手续的服务、甚至贷款服务等其他相关服务。跳单肯定是发生在签约前，为此主张全额的中介服务费，显然是很难得到法律支持的。中介往往是想通过《看房确认书》中高额的中介费违约责任给购房人施加压力，以达到让购房人不敢“跳单”的目的，但这实际上也给中介自己在通过法律维护权利时增加了难度。没提供全部服务，索要全额中介费明显不合理，很难支持，该支持多少，只能由法官酌情确定，不确定性很大。从更合理的角度讲，应该对中介提供的各项服务的价格予以细化，发生违约情况，按合理的标准主张赔偿，能避免争议，减少不确定的法律风险。当然，中介如果在提供服务时，能首先为客户着想，给客户满意的服务、不过分提价，让客户明白中介提供服务的价值所在，相信客户大多数也不会随意跳单。
第2种观点： 二手房源资讯大多掌握在房产中介手中，买卖双方进行交易普遍需要通过中介。而“跳单”，是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。中介起诉委托人“跳单”承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。审理此类型案件，认定是否构成”跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认了：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。
第1种观点： 本文主要探讨了房地产中介公司中租赁单跳单现象以及如何有效杜绝该行为。跳单是指买卖一方或双方在通过中介机构进行房屋买卖过程中，跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。中介起诉委托人跳单承担违约责任的情况较为常见。因此,中介公司应完善服务,提高经纪人的综合素质,取得客户的认可,在服务中贯彻和客户交朋友的理念,提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。法律分析一、如何判断二手房的买卖是否涉及“跳单”行为？在房屋买卖过程中，卖方和买方通常需要通过中介机构进行交易。而跳单是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。法官表示，中介起诉委托人跳单承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。二、主要综合考虑以下三个方面1、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张跳单违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。2、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否跳单的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介放盘场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。3、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成跳单违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成跳单违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于跳单违约。第一，在在目前市场规范还未完善的前提下，对于各个中介公司而言，应不断完善服务，提高经纪人的综合素质，取得客户的认可，在服务中贯彻和客户交朋友的理念，提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。三、房产中介如何防范客户跳单在房地产中介公司，因为租赁合同的技术性相对较小，故租赁单跳单现象较严重。为防止跳单、有效杜绝客户恶意拖欠佣金，我们建议中介公司在跟进租赁单时注意以下事项：1、客户看房前，一定要签署《居间服务确认书》等看房确认书。看房确认书中租赁物业应该写清楚，最好与房地产权证一致。如仅写某某大厦、或8楼C、D物业写成8楼D、E物业均不可。2、在条件允许的情况下，客户看房时或看房后，应及时让业主签署《客户确认书》，写明客户姓名或名称，以确认中介公司带客户看过房。3、要求客户签名要清楚，并留下身份证复印件或填上身份证号。签名不能潦草，不能签简称、别名，不能签所谓艺术体，总之签名应该易于辩认，且与其身份证一致。4、如果客户是公司，尽量要盖公司公章，如无法盖公章，则要公司法定代表人签名。如果盖的不是公章，只是公司业务章、合同专用章、行政专用章等，则同时也要公司代表人在协议上签名，因为业务章，专用章有可能没有在备案，如客户否认则不具有法律效力。5、向客户索要名片，以避免对方写假名字、或虚报假公司名。6、签署《居间服务协议》《客户确认书》时，如对方不主动索取，尽量不给对方客户联。以避免物业、租赁面积或客户名称写错或漏写时，方便中介公司修改完善。但应秉着诚信原则，绝不可以在未带其看楼时凭空捏造。7、促成交易后一定要签三方合同。这是重中之重，因为只有租赁双方及中介公司三方签署的房屋租赁合同才能充分证明系中介公司促成租赁双方成交该物业。8、最好复印租赁双方签署的正式租赁合同留底。一般情况下三方租赁合同中并不以租赁双方签署正式租赁合同为收佣条件，但也有的租赁合同版本注明或者租赁双方注明要求租赁双方在签署正式租赁合同时支付佣金，故此时中介公司还需证明双方签署了正式租赁合同。9、租赁双方跳单，且只签署中介公司的看房确认书时，及时给客户或客户公司法定代表人录音。录音中应说清物业名称、租赁双方名称、佣金数额等，以证明中介公司促成租赁合同成立。拓展延伸二手房买卖中,“跳单”行为是指买方和卖方在房屋交易过程中故意避开中介机构,直接进行交易,从而规避中介费的行为。为了认定二手房买卖是否涉及“跳单”行为,可以参考以下几点:1. 交易价格是否与市场价格相符。如果交易价格明显低于或高于市场价格,则可能存在规避中介费的动机。2. 交易过程是否顺利。如果买方和卖方在交易过程中没有遇到任何困难,例如没有纠纷或违规行为,那么可能存在故意避开中介机构的情况。3. 中介费用是否由买方或卖方支付。如果中介费用由买方或卖方支付,那么可能存在规避中介费的动机。4. 双方是否有恶意协商。如果买方和卖方在交易过程中存在恶意协商,例如通过协商降低房价或减少中介费用等手段,那么也可能涉及“跳单”行为。如果二手房买卖中存在上述行为之一,那么就可能涉及“跳单”行为。如果买方和卖方想要避免“跳单”行为,建议通过合法途径进行房屋交易,不要避开中介机构,并遵守相关法律法规。结语二手房买卖中,如何判断是否存在跳单行为是一个重要问题。中介作为居间人,主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。中介能否主张跳单违约的前提是是否已签订居间合同,中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及中介是否积极履行居间义务。如果委托人利用了中介提供的居间服务成交,且中介已积极履行居间义务,那么就说明没有跳单行为。为了防范客户跳单,房产中介应该在跟进租赁单时注意一些事项,例如要求客户签署看房确认书、及时让业主签署客户确认书、要求客户签名清晰、盖章清晰等。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第2种观点： 本文介绍了如何判断中介是否积极履行居间服务、委托人是否利用中介服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,因此中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是是否已按照合同约定提供了居间服务。委托人是否利用了中介提供的居间服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。法律分析一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。因此,中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是,他们是否已按照合同约定提供了居间服务。中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及他们是否积极履行了居间义务是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。拓展延伸二手房买卖中,“跳单”行为比较普遍,但这种行为并不合法。二手房买卖合同是具有法律效力的民事法律关系,双方当事人应当遵循诚实信用原则,遵守法律法规。如果其中一方故意违反诚实信用原则,违背法律法规,损害对方的合法权益,那么这种行为就是“跳单”。判断二手房买卖是否“跳单”的三个核心要素包括:1. 当事人是否真实意思表示。即双方当事人是否真实地表示愿意进行二手房买卖交易,并且对交易标的、价格等事项达成一致意见。2. 交易标的是否合法。即二手房的交易标的是否符合法律法规的规定,并且不侵犯他人的合法权益。3. 合同是否履行。即双方当事人是否按照合同的约定履行自己的义务,并且合同是否得到有效履行。如果以上三个核心要素都没有得到满足,那么这种二手房买卖行为就是“跳单”。如果其中任何一个核心要素得到满足,那么这种行为就是合法的,双方当事人应当依法履行合同。结语中介服务是居间人的主要职责,但中介能否要求对方支付“跳单”违约金需要满足一定的条件。委托人是否利用中介提供的居间服务成交也是判断“跳单”的关键。委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为也会影响“跳单”的认定。在审判实践中,有些案例确认买方不得“跳单”违约,但同一房源信息经多个中介公司发布,买方有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于“跳单”违约。因此,判断中介是否积极履行居间服务以及委托人是否利用中介提供的居间服务成交是判断“跳单”的关键。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第3种观点： 房东想要跳价一般有以下几种方式的表现：(一)房东拒签居间协议；(二)房东拒收定金；(三)愿意双倍返还定金；(四)房东拒签买卖合同；(五)签买卖合同时提出不合理要求；(六)签订合同之后拒绝过户；(七)要求赔违约金而解除合同。一、二手房交易卖家违约怎么办？(一)针对拒签居间协议和拒收定金：如果房东在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，房东即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让房东签字，再让买方签字。房东虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在房东签收以后才能转变为定金，所以如果房东不签收的话，那么意向金就不会变成定金，房东毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求房东在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于房东收了定金，房东毁约就要承担定金罚则。(二)签订居间协议后双倍返还定金通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。(三)签订居间协议后拒签买卖合同居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：1、居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。2、房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权(如违法建筑)，或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。(四)签订购房合同后房东拒绝过户房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被认定违约。
第1种观点： 买房“跳单”被中介纠缠可以通过以下方式处理：1、买房跳单确实属于买主违约的行为，当中介方要求承担相关责任的时候，可以通过协商的方式处理；2、当买方并没有与中介公司签订委托订购协议时，中介公司的纠缠是没有依据的，买方可以以侵犯个益为由向提起诉讼。中介方要求买方支付相应的服务费，就必须与买房之间形成服务关系，或者订立了相应的服务合同，否则属于敲诈勒索的行为，情节严重的，买方可以报警处理。【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第2种观点： 随着社会水平的发展与提升，人们对买房的需求变大，在房屋买卖过程中逐步显现很多实务问题，其中，“跳单”行为已经作为新增内容被明确规定在相关法律条文中。“跳单”行为涉及到的相关问题包括：“跳单”行为的具体认定、委托购房协议中的格式条款问题、以及中介与买卖双方的权益如何得到最大的保障问题。,“跳单”行为是指买受人或者出卖人与中介公司签署了委托协议，中介公司按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方达成交易的义务，但是买卖双方或者其中一方为了规避支付中介费，绕开中介公司而私自签订买卖合同的行为。,法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第3种观点： 法律分析：是违法的。《民法典》明确禁止“跳单”行为，即使中介合同中没有规定关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或者服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以向委托人主张权利。法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第1种观点： 买房“跳单”涉嫌违法。买房跳单属于违反委托求购协议的行为，违反了《中华人民共和国民法典》的规定。中介方在买家跳单后，可以通过联系买家协商处理买家跳单的行为，也可以通过诉讼的方式维护自身的合法权益。中介方在与买家订立中介服务合同时，可以在合同中约定，但出现跳单行为时的惩处措施，以避免跳单行为的发生，即使发生了，也可以按照合同约定的措施处理，买家有义务遵守合同约定，也应当秉承着诚信的契约精神去购买房屋，仅仅因为中介费用贵而跳单，是违法的。【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第2种观点： 买房“跳单”被起诉的处理办法如下：1、因为买房跳单被起诉，可以通过与中介方沟通，支付相应服务费的方式，来达到让中介方撤诉的目的；2、因为买房被中介方起诉，若双方没有形成服务关系，也没有订立服务合同，可以收集相关证据积极应诉。买房跳单属于违反契约的行为，一般情况下，是需要承担相应的违约责任的，若双方确实未构成《中华人民共和国民法典》约定的居间服务合同关系，即使被起诉，有证据能够证实，就可以不承担相应的责任。【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第3种观点： 买房跳单涉嫌违法。买房跳单是在房屋交易中委托人接受了中介方的服务，为了逃避中介费，拒绝与中介方完成中介服务，后与因中介而认识的第三人订立合同。认定跳单需要满足三个条件:第一，中介需要提供一定的中介服务，包括签约，预约看房，网上或者实地介绍房源等等。第二，委托方利用中介提供的交易机会或者媒介服务，比如中介独家代理一套房源，只此一家别无分店，能够排除委托方通过其他渠道获得房源的可能性，所以如果绕过中介成交，可以推定利用了该中介的交易机会。第三，绕过中介签约，包括私下签约以及利用其他中介签约。实践中会有很多委托人在通过一个较大中介比如某家获取交易机会后，考虑到中介费用较高，会绕开中介直接签约。买房跳单可能会存在以下风险：(1)购房者跳过中介去买房可能会存在业主卷款潜逃的风险。(2)在帮助购房者匹配房源之时，中介方都会对房源情况进行审查，确保房源的真实性以及房源是否证件齐全。购房者跳过中介买房可能会存在房子过不了户的风险。(3)买房跳单存在被中介行业拉黑的风险;(4)买房若事先与中介公司签订了中介合同，出现跳单行为后，中介公司可以以违反合同为由，向起诉，要求购房者承担相应的违约责任法律依据:《中华人民共和国民法典》第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第1种观点： 一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理；若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。
第2种观点： 本文主要探讨了房地产中介公司中租赁单跳单现象以及如何有效杜绝该行为。跳单是指买卖一方或双方在通过中介机构进行房屋买卖过程中，跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。中介起诉委托人跳单承担违约责任的情况较为常见。因此,中介公司应完善服务,提高经纪人的综合素质,取得客户的认可,在服务中贯彻和客户交朋友的理念,提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。法律分析一、如何判断二手房的买卖是否涉及“跳单”行为？在房屋买卖过程中，卖方和买方通常需要通过中介机构进行交易。而跳单是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。法官表示，中介起诉委托人跳单承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。二、主要综合考虑以下三个方面1、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张跳单违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。2、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否跳单的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介放盘场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。3、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成跳单违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成跳单违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于跳单违约。第一，在在目前市场规范还未完善的前提下，对于各个中介公司而言，应不断完善服务，提高经纪人的综合素质，取得客户的认可，在服务中贯彻和客户交朋友的理念，提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。三、房产中介如何防范客户跳单在房地产中介公司，因为租赁合同的技术性相对较小，故租赁单跳单现象较严重。为防止跳单、有效杜绝客户恶意拖欠佣金，我们建议中介公司在跟进租赁单时注意以下事项：1、客户看房前，一定要签署《居间服务确认书》等看房确认书。看房确认书中租赁物业应该写清楚，最好与房地产权证一致。如仅写某某大厦、或8楼C、D物业写成8楼D、E物业均不可。2、在条件允许的情况下，客户看房时或看房后，应及时让业主签署《客户确认书》，写明客户姓名或名称，以确认中介公司带客户看过房。3、要求客户签名要清楚，并留下身份证复印件或填上身份证号。签名不能潦草，不能签简称、别名，不能签所谓艺术体，总之签名应该易于辩认，且与其身份证一致。4、如果客户是公司，尽量要盖公司公章，如无法盖公章，则要公司法定代表人签名。如果盖的不是公章，只是公司业务章、合同专用章、行政专用章等，则同时也要公司代表人在协议上签名，因为业务章，专用章有可能没有在备案，如客户否认则不具有法律效力。5、向客户索要名片，以避免对方写假名字、或虚报假公司名。6、签署《居间服务协议》《客户确认书》时，如对方不主动索取，尽量不给对方客户联。以避免物业、租赁面积或客户名称写错或漏写时，方便中介公司修改完善。但应秉着诚信原则，绝不可以在未带其看楼时凭空捏造。7、促成交易后一定要签三方合同。这是重中之重，因为只有租赁双方及中介公司三方签署的房屋租赁合同才能充分证明系中介公司促成租赁双方成交该物业。8、最好复印租赁双方签署的正式租赁合同留底。一般情况下三方租赁合同中并不以租赁双方签署正式租赁合同为收佣条件，但也有的租赁合同版本注明或者租赁双方注明要求租赁双方在签署正式租赁合同时支付佣金，故此时中介公司还需证明双方签署了正式租赁合同。9、租赁双方跳单，且只签署中介公司的看房确认书时，及时给客户或客户公司法定代表人录音。录音中应说清物业名称、租赁双方名称、佣金数额等，以证明中介公司促成租赁合同成立。拓展延伸二手房买卖中,“跳单”行为是指买方和卖方在房屋交易过程中故意避开中介机构,直接进行交易,从而规避中介费的行为。为了认定二手房买卖是否涉及“跳单”行为,可以参考以下几点:1. 交易价格是否与市场价格相符。如果交易价格明显低于或高于市场价格,则可能存在规避中介费的动机。2. 交易过程是否顺利。如果买方和卖方在交易过程中没有遇到任何困难,例如没有纠纷或违规行为,那么可能存在故意避开中介机构的情况。3. 中介费用是否由买方或卖方支付。如果中介费用由买方或卖方支付,那么可能存在规避中介费的动机。4. 双方是否有恶意协商。如果买方和卖方在交易过程中存在恶意协商,例如通过协商降低房价或减少中介费用等手段,那么也可能涉及“跳单”行为。如果二手房买卖中存在上述行为之一,那么就可能涉及“跳单”行为。如果买方和卖方想要避免“跳单”行为,建议通过合法途径进行房屋交易,不要避开中介机构,并遵守相关法律法规。结语二手房买卖中,如何判断是否存在跳单行为是一个重要问题。中介作为居间人,主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。中介能否主张跳单违约的前提是是否已签订居间合同,中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及中介是否积极履行居间义务。如果委托人利用了中介提供的居间服务成交,且中介已积极履行居间义务,那么就说明没有跳单行为。为了防范客户跳单,房产中介应该在跟进租赁单时注意一些事项,例如要求客户签署看房确认书、及时让业主签署客户确认书、要求客户签名清晰、盖章清晰等。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第3种观点： 案情：2009年11月3日,甲中介公司带张某看了北京市丰台区一处房屋，张某在甲中介公司提供的《居间服务确认书（带看房屋协议）》上签字。约定甲公司在带张某看房后，张某在6个月内不得越过居间人与当次带看房屋的业主、关联人以任何方式成交，否则应支付居间报酬2倍的赔偿金。张某对该房屋很满意，后“越过”甲中介公司，在乙中介公司的居间服务下以108万元购买了同一房屋。甲公司现诉至要求张某根据双方签订的《居间服务确认书（带看房屋协议）》中的约定，赔偿55000元，以惩罚张某的“跳单”行为。一审认为：协议中条款为甲公司提供的格式条款，实际为约定带看房后，居间人无论是否促成合同均可获取佣金，并以佣金的2倍作为违约赔偿金。该约定加重张某的责任、免除甲公司的责任，为无效条款，应驳回原告甲公司要求支付赔偿金的诉讼请求。甲公司不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民。北京二中院经审理认为，甲公司与张某签订《居间服务确认书（带看房屋协议）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行规的强制性规定，张某签订时对该条款内容及法律后果是明知的，该条款合法有效，对张某具有约束力。张某越过甲公司与业主完成购房交易的行为违反协议已构成违约，应承担相应的违约责任。但甲公司主张的55000元赔偿金，因甲公司没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬，故二审判决撤销一审判决，改判酌定赔偿数额为27500元。【各方观点】“跳单”是房屋居间纠纷中较为普遍的现象，买房人往往因为“货比三家”或者为了节省费用而越过中介公司达成交易，但是不同方观点各异：甲中介公司：我国民法典和民法典都强调意思自治，双方自愿签订的协议应为合法有效。“跳单”这种极不诚信的行为对我公司造成了极大的损害，不但使公司员工前期所做大量辛苦工作付之一炬，也对我公司声誉造成不良影响。要是所有消费者都任意跳单，那每一家中介公司都将深受其害，我们这个行业还能生存下去吗？张某：目前在租房、买房过程中有一个非常普遍的现象，就是房源信息是公开的，甲公司并不是独家代理，往往第三方有房源信息。甲乙公司同时找我接洽，因此我并不存在所谓的“跳单”行为。而且房子价格高昂，我认为老百姓应该有权利“货比三家”，这是消费者一个正常的必然选择。另外，中介公司不能对消费者提出行为，这是显失公平的“霸王条款”，应属无效。甲公司提供的《居间服务确认书（带看房屋协议）》中对我购房的、只许我选其为居间公司的约定是无效的，甲公司也未促成我买成房，居间失败，我最终只买了一个房子，已经给乙公司出了居间费了，当然不能再出第二份。部分网友：房屋中介居于强势地位才敢制定“霸王条款”。老百姓不精通法律和业务，有时候看都没看清条款就被中介逼着在各种名目的文书上签字，不然不带着看房，希望有关部门管一管中介的这种不规范行为。有关学者：“霸王条款”和“跳单”现象是社会经济发展、房价涨跌、中介服务不规范所致，同时也凸显了我国现行法在房屋居间法律问题上比较简单滞后。不应简单认为“霸王条款”和“跳单”行为一律无效，而应通过法律对其进行适度和规范，以加强对买卖双方和房屋中介等各方的有效保护。法官说法：“霸王条款”不一定都无效在居间合同纠纷案件中，“跳单”现象是导致居间纠纷的一类典型案件，2010年，北京二中院受理居间合同纠纷案件162件，本案即为其中一起典型案例。在大多数房屋居间合同纠纷案件中，都是以买房人败诉为结果，委托人最后没有买或者买到房子，却不得不向房屋中介公司支付高额居间费用。根据民法典第九百六十一条规定，居间合同的概念是“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在合同订立后，居间人对合同既不享受权利，也无义务；一方违约，居间人不承担任何责任。居间合同是诺-成合同，不是践成合同。所谓“诺-成合同”，是指只要双方当事人达成合意，合同便宣告生效，不需实际交付作为合同成立的条件。因此当居间人活动促成交易，当事人就必须支付居间报酬，大多数“跳单”案例中买房人都必须支付居间费。1．“霸王条款”不一定会被认定为无效本案争议焦点之一在于在居间合同这种专业性较强的合同中如何平衡“意思自治”与“霸王条款”的关系。由于法律并没有规定居间合同的具体形式，居间合同可以口头协定亦可以书面约定，当事人可自由选择，可按照交易习惯决定；因此在目前的房屋中介行业中，存在着各式各样由多家公司自己提供的合同样本，《看房协议》、《买卖居间合同》、《买卖中保合同》、《居间合同》等各种名目层出不穷，达成此类协议是民商事活动中双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行规的强制性规定，应为合法有效。本案中对中介“霸王条款”效力的认定存在不同看法。“跳单”是指某些买房人因为“货比三家”或者为了节省费用而越过中介公司达成交易。该案中的“霸王条款”确实为房屋中介公司单方拟定，中介公司带有专业优势地位和强势地位，处于弱势地位的买房人不得不签署此类条款，否则将得不到服务，因此有人认为，此类由中介机构单方面规定在居间合同中的“违约金数额”有违公平原则，不应得到认可。这也是一审判决书的观点。但笔者认为，“霸王条款”的认定需要谨慎，尤其在居间合同这种具有相当特殊性与专业性的合同中。法律的目的是为了保障当事人的合法权益，维护交易安全与交易秩序。居间合同中违约金条款有时为确认书的主要内容，在双方签订居间合同时，买房人对该条款的内容及法律后果是明知的，且不违反法律规定，因此此类条款合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人“跳单”行为违反了双方签署的居间合同的约定，其行为已构成违约应承担相应的违约责任，因此，笔者认为合同约定的“跳单”违约金应为有效。二审判决实际上肯定了中介公司的主张，认可了该条款的效力，不过中介机构单方面确定的赔偿数额确实有商榷之处，二审试图让条款不“霸王”，适当平衡好“意思自治”与“霸王条款”之间的关系。对于甲公司主张的55000元赔偿金，因甲公司没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬，故二审酌定赔偿数额27500元合情合理，有效平衡了双方利益冲突，达到了良好的法律效果与社会效果，真正做到了“案结事了”。2．买房人“跳单”需谨慎本案争议焦点之二就在于“跳单”行为下是否需要支付居间费用？“跳单”行为的成因之一，是因为近年来房价起伏跌落、房市变化较大。在巨大经济利益的驱动下，买主选择违约、转而购买其他中介公司房屋，有可能能多获得几万元甚至是十几万元的巨额差价，导致二手房买卖违约率普遍较高。二是房屋中介行业鱼龙混杂，不法、不规范的行为较难得到惩治，为了利润、恶意竞争抢顾客甚至动用“阴阳合同”等各种不法手段，使得顾客发生“跳单”行为的现象时有发生。这样不但扰乱了市场秩序，也不利于保障当事人合法权益和房地产行业的健康发展。此外，事实上，比较普遍的情况是不少消费者对居间合同的理解有偏差。诉讼中，绝大多数买房人误认为只有等自己最后拿到产权证和房子了中介公司才可收取居间费，因此误以为可以任意违约或者“跳单”，而实际上，依据法律规定，中介公司只需“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”、促成买卖双方签订了买卖合同后就已经“促成了合同成立”，可以主张收取居间费。因此，要是发生了“跳单”行为，只要签订了两个房屋买卖合同，也要支付两份中介费用。若买房人不再打算继续履行房屋买卖合同而违约，就往往其不但要承担较为高额的违约金给卖房人，而且仍然需要承担居间费用。3．买房人签合同条款时要注意防范和化解风险消费者在买房时对各种法律文件和合同一定要谨慎考虑、谨慎签字，将双方权利义务和程序细节等规定尽可能细化，以降低违约和产生纠纷的可能性。看房期间，尽量不要签署看房协议之类的文件，付款时逐条确认名目和数额，注意索要并保留交费的书面凭证。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，买房人应逐字句仔细阅读合同条款及附加条文，避免轻信任何一方的口头承诺，对于不合理之处要当即提出异议，充分利用补充条款、特别约定等方式维护自己的基本权利，合理规避和防范风险。4．建议行政管理部门与行业协会加强监督管理目前不少居间合同都是由各中介公司自行设计的，形形色色，多少都存在部分“霸王条款”或者对老百姓不利的条款。主管部门及行业组织应尽快制定价格收费项目和收费标准，规范业务流程，推荐使用统一范式的房屋买卖合同、房屋居间服务合同、房屋租赁合同示范文本。改革当前房屋中介收费方式，建立健全对买卖双方的约束机制。依规定应由买卖双方当事人共同负担的居间费用在实际操作中却都由买方一方承担，这样在三方主体中对买方的制约和责任过大，这样大大增加了违约和纠纷的可能性。规范中介机构的资质、经纪人员的职业行为，加强培训与监督机制，增加行业规范性和法制性，防止个别从业人员利用中介机构信息优势欺骗、蒙蔽消费者。建议建立从业人员培训考核制度与评分扣分处罚制度，提高中介的服务素质与道德素质。（作者单位：北京市第二中级人民）相关法律知识：“跳单”通常是买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避中介费的支付或少付。一、房屋买卖居间合同的内容以房地产租售居间合同为例，其合同内容一般要包括以下主要条款：(1)委托人甲(出售、出租方)、居间方、委托人乙(买人、承租方)三者的姓名或名称、住所；当事人是法人单位的，应写明单位地址及法定代表人姓名，当事人是公民个人的，应写明其身份证号码。(2)居间房地产的坐落与情况：要写明居间房地产的详细坐落情况，尤其应标明委托房地产的房地产权证号、其他权利情况等。(3)委托事项：委托事项需具体约定所委托的是提供订约机会，还是媒介合同的成立，所约定的事项应明确、具体。(4)佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款：这是居间合同的核心内容。对居间方未完成居间合同委托事项的，怎样退还佣金也要有明确说明。(5)合同在履行中的变更及处理。(6)违约责任：明确三方违约责任的处理办法。由于房地产转让从交易双方签订转让合同到房地产权属转移过户登记以至房地产交验，是一个较长的过程，较易因外界因素和交易双方自身情况的变化而发生变故，从而造成违约。而房地产经纪机构在居间业务中的特定地位更造成房地产机构难以掌握这种变故，因此，需相应设置详细条款，避免因违约条款不完善而发生的纠纷。(7)争议解决的处理办法。(8)其他补充条款。由于租赁交易的特殊性，交易双方权利义务关系存续时间较长，相互之间会产生较为复杂的债权、债务关系，由此而引起的委托人对房地产经纪机构的责任要求也会比较复杂，如房地产经纪机构是否有责任担保承租人按时交租及支付有关公共事业费用？因此在房屋租赁居间合同中就这类问题应补充性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。
第1种观点： 买房“跳单”涉嫌违法。买房跳单属于违反委托求购协议的行为，违反了《中华人民共和国民法典》的规定。中介方在买家跳单后，可以通过联系买家协商处理买家跳单的行为，也可以通过诉讼的方式维护自身的合法权益。中介方在与买家订立中介服务合同时，可以在合同中约定，但出现跳单行为时的惩处措施，以避免跳单行为的发生，即使发生了，也可以按照合同约定的措施处理，买家有义务遵守合同约定，也应当秉承着诚信的契约精神去购买房屋，仅仅因为中介费用贵而跳单，是违法的。【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第2种观点： 买房跳单涉嫌违法。买房跳单是在房屋交易中委托人接受了中介方的服务，为了逃避中介费，拒绝与中介方完成中介服务，后与因中介而认识的第三人订立合同。认定跳单需要满足三个条件:第一，中介需要提供一定的中介服务，包括签约，预约看房，网上或者实地介绍房源等等。第二，委托方利用中介提供的交易机会或者媒介服务，比如中介独家代理一套房源，只此一家别无分店，能够排除委托方通过其他渠道获得房源的可能性，所以如果绕过中介成交，可以推定利用了该中介的交易机会。第三，绕过中介签约，包括私下签约以及利用其他中介签约。实践中会有很多委托人在通过一个较大中介比如某家获取交易机会后，考虑到中介费用较高，会绕开中介直接签约。买房跳单可能会存在以下风险：(1)购房者跳过中介去买房可能会存在业主卷款潜逃的风险。(2)在帮助购房者匹配房源之时，中介方都会对房源情况进行审查，确保房源的真实性以及房源是否证件齐全。购房者跳过中介买房可能会存在房子过不了户的风险。(3)买房跳单存在被中介行业拉黑的风险;(4)买房若事先与中介公司签订了中介合同，出现跳单行为后，中介公司可以以违反合同为由，向起诉，要求购房者承担相应的违约责任法律依据:《中华人民共和国民法典》第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第3种观点： 购房跳单的，购房行为也是有效的，不过这种跳单行为可能会构成违约。所谓跳单是指房屋买卖双方与中介签订中介合同后，又跳过中介自行交易，以此来逃过中介费的交纳。如果与中介签订的合同中约定禁止跳单的，则买卖双方的跳单行为就属于违约行为，需要承担违约责任。不过如果禁止跳单的条款本身不合法，如约定只要中介带买方看过房，如果买方决定买这套房子，那么只能选择该中介公司进行交易的，则该条款是无效的，此时跳单不构成违约。一、房产证和购房合同的区别购房合同和房产证的区别如下：1、性质不同。购房合同本质上是房屋买卖双方就交易行为达成的一致合同，是双方的共同的意思表示。房产证是国家不动产登记机关颁发给产权人的证书，证明产权人对该房屋拥有合法的产权。2、内容不同。购房合同的内容主要是买卖双方的权利义务，例如买方何时付款，卖方何时交房等。房产证的内容记载的是产权人信息、房屋状况等内容。3、用途不同。购房合同的作用是保障交易双方的合法权益，交易顺利的情况下，双方凭借购房合同办理过户手续，购房者取得房产证。如果交易不顺利，则双方可以根据购房合同划分责任，守约方有权要求违约方承担违约责任。房产证的用途在于证明产权人对房屋拥有合法产权。二、二手房买卖中违约情形包含哪些二手房买卖中违约有以下情形：1、出卖人逾期交房、逾期配合办理贷款手续、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；2、买受人逾期付款、逾期办理贷款手续、逾期办理过户手续；3、买方或卖方单方违约解除或拒绝履行合同；4、房屋质量问题的违约责任；5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品；6、买方因当地的限购解除合同，卖方拒绝退还定金。买方因限购解除合同，这种情况下合同不能履行不能归责于双方，那是的行政行为，本着无过错原则，卖方退还买方定金是应该和必须的；7、因当地的限购解除合同中介费拒不退还。在履行过程中因限购原因导致买卖合同解除，各方均无过错，中介所收取的中介佣金应当予以退还。但中介可以要求买方支付从事居间活动支出的合理费用；8、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。【本文关联的相关法律依据】《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第1种观点： 买房跳单涉嫌违法。买房跳单是在房屋交易中委托人接受了中介方的服务，为了逃避中介费，拒绝与中介方完成中介服务，后与因中介而认识的第三人订立合同。认定跳单需要满足三个条件:第一，中介需要提供一定的中介服务，包括签约，预约看房，网上或者实地介绍房源等等。第二，委托方利用中介提供的交易机会或者媒介服务，比如中介独家代理一套房源，只此一家别无分店，能够排除委托方通过其他渠道获得房源的可能性，所以如果绕过中介成交，可以推定利用了该中介的交易机会。第三，绕过中介签约，包括私下签约以及利用其他中介签约。实践中会有很多委托人在通过一个较大中介比如某家获取交易机会后，考虑到中介费用较高，会绕开中介直接签约。买房跳单可能会存在以下风险：(1)购房者跳过中介去买房可能会存在业主卷款潜逃的风险。(2)在帮助购房者匹配房源之时，中介方都会对房源情况进行审查，确保房源的真实性以及房源是否证件齐全。购房者跳过中介买房可能会存在房子过不了户的风险。(3)买房跳单存在被中介行业拉黑的风险;(4)买房若事先与中介公司签订了中介合同，出现跳单行为后，中介公司可以以违反合同为由，向起诉，要求购房者承担相应的违约责任法律依据:《中华人民共和国民法典》第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第2种观点： 买房“跳单”被中介纠缠可以通过以下方式处理：1、买房跳单确实属于买主违约的行为，当中介方要求承担相关责任的时候，可以通过协商的方式处理；2、当买方并没有与中介公司签订委托订购协议时，中介公司的纠缠是没有依据的，买方可以以侵犯个益为由向提起诉讼。中介方要求买方支付相应的服务费，就必须与买房之间形成服务关系，或者订立了相应的服务合同，否则属于敲诈勒索的行为，情节严重的，买方可以报警处理。【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第3种观点： 法律分析：是违法的。《民法典》明确禁止“跳单”行为，即使中介合同中没有规定关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或者服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以向委托人主张权利。法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第1种观点： 一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理；若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。
第2种观点： 一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。
第3种观点： 房东想要跳价一般有以下几种方式的表现：(一)房东拒签居间协议；(二)房东拒收定金；(三)愿意双倍返还定金；(四)房东拒签买卖合同；(五)签买卖合同时提出不合理要求；(六)签订合同之后拒绝过户；(七)要求赔违约金而解除合同。一、二手房交易卖家违约怎么办？(一)针对拒签居间协议和拒收定金：如果房东在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，房东即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让房东签字，再让买方签字。房东虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在房东签收以后才能转变为定金，所以如果房东不签收的话，那么意向金就不会变成定金，房东毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求房东在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于房东收了定金，房东毁约就要承担定金罚则。(二)签订居间协议后双倍返还定金通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。(三)签订居间协议后拒签买卖合同居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：1、居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。2、房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权(如违法建筑)，或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。(四)签订购房合同后房东拒绝过户房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被认定违约。
第1种观点： 中介带要买房的客户看房屋后，买家和卖家都很满意，但是随后卖家却突然说不卖了，买家也说不买了。几天后中介发现买家已经入住了这套房里，中介这才得知原来自己是被“跳单”了。中介将买家诉至，审理后判决买家需要支付中介费2.5万元。原告某中介公司起诉称：邓某（出卖人）将某房产全权委托给了原告。后来，原告通过微信向被告李某（买家）发送了该房产的相关资料。当天，经双方认真看房和协商，原、被告和邓某就房屋的价格、交易方式等问题达成了协议。原、被告和邓某约好去开发商处洽谈预售合同，原告向被告提供了邓某的账号，待原告工作人员赶到时，被告告知其不想买，邓某亦表示不再出售。一周后，原告工作人员发现李某居住在案涉房屋内，询问邓某时，邓某回复系朋友家人住在里面，否认私下与李某进行房屋交易。原告因追要中介费未果，前后分别将邓某、李某起诉至，分别要求邓某、李某各支付原告中介费2.6万元。在涉邓某案件审理过程中，邓某确认原告带被告前往涉案房屋看房，以及绕开原告将房屋出售给李某等事实。原告与邓某在法庭主持之下达成调解，由邓某支付原告中介费2.6万元。本案中，经审理查明：原告为被告提供房源信息，被告也跟着原告实际查看房屋，原告协助买卖双方进行沟通，确定了房屋价格、定金支付、更名费用等房屋买卖主要内容，可以认定原告为被告订立房屋买卖合同提供了机会并提供了中介服务，履行了中介合同的主要义务，被告亦接受了原告的上述服务行为，双方之间达成了订立中介合同的合意，成立中介合同。综合考量交易惯例、中介服务内容及最终合同成交实际情况等因素，酌情认定被告（买家）应支付原告中介费2.5万元。问题1：本案中为何认定原告已经提供了中介服务？律师指出：《民法典》第961条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在本案中，结合原告提供的证据，认定原告带着李某看邓某的房子，虽然两人没有经原告签订了房屋买卖合同，但实际上完成了房屋买卖的交易行为，客观上还是借用了原告提供的中介服务。因此，认定原告已经提供了中介服务。问题2：在和李某的案件中，为何判决被告需要向原告支付中介费？律师表示道：《民法典》第965条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。在本案中，认定原告已经提供了中介服务，因此被告需要按照中介合同的约定向原告支付相应的中介费用。问题3：本案给我们带来什么启示？律师提醒道：在中介提供完服务后，通过“跳单”的方式来“节省”中介费，是有悖民事行为的诚信原则的，不利于鼓励诚信交易，《民法典》因此新增了上述第965条的规定，有了该条规定，违背契约精神的“跳单”行为已经上升到了法律层面，“跳单”不仅增加了交易风险，而且若中介合同将此约定了违约责任，还需要承担违约责任。-----------------------------------------------------------【推荐律师】尤辰荣律师，上海律师，拥有20年法律服务经验，毕业于华东大学，现为上海英恒律师事务所律师、律所高级合伙人。在从事律师职业的20年时间里，尤辰荣律师始终坚持工作在诉讼法律服务的第一线，亲力亲为地办理每一件委托人托付的案件。凭借着长期在诉讼法律服务领域的执业经验和经历，运用扎实的业务知识和娴熟的诉讼技巧，尤辰荣律师及其团队承办过数千起的各类诉讼案件，为大量的委托人完成了诉讼的目标。尤辰荣律师擅长办理各类民事诉讼案件、刑事辩护案件以及商事仲裁案件，在各类婚姻家庭案件、遗产继承案件、刑事辩护案件、房产纠纷案件方面有深入的研究和丰富的经验。专长领域：刑事辩护，婚姻家庭，遗产继承，房产纠纷本文由沪律网撰写：http://www.021.net/fangchanjiufen
第2种观点： 法律分析：中介费跳单起诉流程：第一，原告到起诉，要向有管辖权的递交起诉状；第二，立案审查，审查只是形式上的审查，只要符合立案的标准即可，即有明确的被告，有具体的事实请求和理由等；第三，排期开庭；第四，通知当事人到案，开庭进行审理；第五，作出判决并且宣判民事诉讼的判决结果。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
第3种观点： 房屋买卖合同中跳单后，中介可按照以下流程起诉：1、写起诉状，起诉状包括当事人双方基本信息、具体诉讼请求和案件基本事实与理由；2、携带相关材料到立案；3、回去耐心等待通知；4、按时参加庭审。【本文关联的相关法律依据】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。第一百二十三条起诉应当向人民递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民记入笔录，并告知对方当事人。