第2种观点： 【基本案情】2020年9月21日，郑某（甲方）与褚某（乙方）就位于石柱县某镇的房产订立房屋买卖合同，约定：乙方在签订合同后，积极办理该房拆房重建手续（其办理的相关费用由乙方自己承担），在取得拆房重建手续之日起，具体时间以在某镇办理的拆房重建手续为准，立即开始该房的拆除和重建工作；乙方在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款，第一年支付1000000元，第二年支付1500000元。2020年12月16日，石柱县规划和自然资源局向郑某颁发《建设工程规划许可证》（建字第X号），载明：建字第X号建设工程规划许可证批准的危房改造（某镇郑某）建设工程位于石柱县某镇。后褚某迟迟未支付房款，郑某遂提起诉讼，请求褚某支付房款。【裁判】郑某请求褚某支付房款，关键在于支付房款的条件是否成就。依据房屋买卖合同之约定，褚某在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款；拆房重建手续批准时间依据约定，具体时间以在某镇办理的拆房重建手续为准。经查实，拆房重建手续审批系石柱县规划和自然资源局的职权范围，石柱县某镇无此职权，故双方对拆房重建手续批准时间约定不明确。又依据房屋买卖合同其他条款约定，当拆房建房开始，视同买卖完成，只有取得拆房重建手续才能开展拆房建房活动，现褚某已将重建房屋修至两楼一底，由此可见，褚某已取得拆房重建手续，系石柱县规划和自然资源局审批，拆房重建手续批准时间以石柱县规划和自然资源局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第X号）所载明的时间为准，故褚某支付房款的条件已成就，其应当自2020年12月16日起，最晚两年内支付完房款。遂判决褚某向郑某支付相应房款。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第3种观点： 从以往司法实践看，阴阳合同常见于建设工程的招投标及二手房买卖领域。建设工程招投标过程中，签订阴阳合同主要目的是意图逃避管理，而在二手房买卖活动中，签订阴阳合同的主要目的是为偷逃税款。2018年中，有关影视从业人员签订阴阳合同以偷逃税的问题，亦引发了社会和法学界的高度关注，随之而来国家有关部门对相关行业的整顿也表明其并非仅仅是个案和偶发现象。林律师在处理房地产企业作为被执行人的系列案件中，亦发现房地产纠纷案件中有因优先受偿权而产生阴阳合同的现象，甚至发现不同地域的人或企业，在利用阴阳合同以保护自己利益时手段高度一致。可以说，阴阳合同利用了法律规则的相关漏洞，与相关行业的潜规则息息相关、互为表里。房地产纠纷中阴阳合同的表现形式（一）阴合同为借贷合同房地产纠纷案件中，阴阳合同均形成于房地产开发商为顺利开展房地产开发项目向他人融资借贷过程中。房地产开发商与出借方之间，实际上的民事法律关系为借贷关系，且利率一般均远高于中国人民银行同期贷款基准利率。阴合同可以是书面合同，也可以是口头合同。出于掩人耳目和隐藏真实意图，书面合同一般仅由出借方单独保管，不对外公示。在房地产项目市场状况良好、销售顺利、开发商还本付息能力较强的情况下，这些合同甚至不会出现在公众或审判机关的视野中。即使在涉房地产项目纠纷进入执行分配程序之后，出借方一般也不会启动诉讼程序，以避免受到司法审查。（二）阳合同为商品房买卖合同房地产开发商与出借方之间的另一份合同即阳合同为房屋买卖合同，双方对外表现出的民事法律关系为房屋买卖关系。该合同一般在房屋网签至房地产管理部门备案登记时产生，房地产开发商按照资金出借方的要求，将一定数量的房屋网签至资金出借方或资金出借方指定的人名下。网签房屋总价款与双方借款数额相比，也并非等量对应关系，前者一般均远高于后者。部分资金出借方视其为房地产抵押，如房地产开发商偿本付息能力较好，则逐步解除双方之间的房屋买卖合同并解除网签，由房地产开发商将房屋卖给他人。如房地产项目进展不顺，进入司法程序被执行或破产，资金出借方则借由房屋买卖合同主张对网签的房屋予以优先受偿。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。
第1种观点： 上海房屋买卖合同纠纷有效期有什么要求这一问题，解答如下：《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护;有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。
第2种观点： 房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用结算问题发生纠纷，在住宅楼通知上房时，被告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可，拒绝将房屋交付原告。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。认为：被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订的《商品房委托代理协议》合法有效，第三人在与原告吴某签订《商品房购销协议》时，原告对被告与第三人之间的代理关系是明知的，且仍在第三人的代理销售期限内，故该协议对原、被告均有约束力，被告应交付该商品房。本案正是基于《中华人民共和国合同法》有关代理行为的规定进行的判决。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第3种观点： 上海房屋定金纠纷诉讼程序是怎样的这一问题，解答如下：发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去起诉维权。打官司一般要走以下程序：(1)写好起诉书;(2)携带证据和起诉书到立案并交诉讼费;(3)开庭审理过程主要有：宣读法律纪律、开场白、询问是否回避、询问材料是否收到、法庭调查阶段(具体包括原告陈述、被告答辩、原告举证、被告质证、被告举证、原告质证、法官问话)、法庭辩论阶段、最后陈述阶段、退庭后核对笔录、宣判等几个阶段。其中比较重要的是法庭调查、法庭辩论阶段。在法庭调查阶段时比较重要的是质证。当事人在辩论阶段可以围绕本案焦点阐述自己的观点，充分行使辩护权。法庭辩论结束后，在法官主持下调解，双方当事人可以自愿达成调解协议，无法达成调解协议的由法官作出裁决。(4)执行判决。如败诉方不主动履行生效裁判文书确定的义务，胜诉方可依法申请强制执行。
第1种观点： 我国法律法规中有关房屋交付条件的规定，法律层面的有：《建筑法》第61条第2款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条第2款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”修订前（2008年10月28日修订）的《消防法》第10条第3款：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”行规层面的有：《建设工程质量管理条例》第16条第3款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《建设项目环境保护管理条例》第23条：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第1第1款：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收···...”由以上规定可见，我国对于房屋交付的条件，所使用的定义为“验收合格”，而非“竣工验收合格”，也就是说，对于房屋交付，应当具备两个层次的条件，先是竣工，而后是验收合格，但对于竣工和验收的内容却无明确规定，由此在实务界对于房屋交付条件产生了争议，并产生了以下两种不同意见：一种意见是：《城市房地产管理法》的规定，房屋竣工验收合格即具备交付条件，此竣工验收指的是建设单位组织的，由建设、勘察、设计、施工和监理五方参加的竣工验收。建办法函［2003］524号建设部关于对深圳市建设局＜关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函》中也明确指出：商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，由建设、勘察、设计、施工和监理五方共周验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件。另一种意见是：建设单位组织的五方主体验收，仅是针对房屋主体质量的验收，而房屋是否具备交付条件，还应当结合《消防法》《建设项目环境保护管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，即竣工验收的内客，除了房屋主体质量，还包括消防、环境保护设施或是规划、配套、拆迁、物业等应当综合验收的内容。因此，建设单位组织的五方主体验收合格，但消防等设施未验收合格的，房屋仍不具备交付条件。以上两种意见在当时均具有一定的说服力，但由于国家法律的修订，第二种意见现在已失去重要的法律规定支持，如2008年10月28日修订的《消防法》仅将“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”纳入消防验收的范围，而其他工程则采取了建设单位验收报消防机构备案的原则，而2004年《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消，《城市房地产开发经营管理条例》第1第1款规定的综合验收也失去了操作方式，至于《建设项目环境保护管理各例》所规定的环境保护设施的验收，则只针对需要配套建设的环境保护设境的建设项目，司法实践中也均未将对此方面的验收认定为竣工验收的内容，因此，第一种意见即建设单位组织的五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件，已成为现在的统一认识，司法实践中也基本采取了这一裁判原则。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中善于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第2种观点： 【基本案情】2018年2月3日，马某（甲方、卖方）与彭某（乙方、买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：房屋交易价款及给付方式：1.房屋的交易总价210000元。2.乙方于本合同签订之日给付购房定金50000元。3.乙方已向甲方支付购房定金转为购房款后，乙方在2019年12月31日以前向甲方支付房款150000元。4.乙方于甲乙双方办理更名手续的当天，一次性付清剩余房款10000元。后彭某向马某累计支付150000.00元购房款，尚欠60000元房款未支付。马某多次向彭某请求支付剩余房屋款项，但彭某认为房屋存在漏水情况，拒绝支付房屋款项，马某遂提起诉讼。【裁判】《房屋买卖合同书》系彭某与马某所签订，系双方真实意思表示，不存在不合法无效的情形，应为合法有效，对合同双方当事人具有拘束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。马某在依约交付房屋后，与之相对应的，彭某也应支付房屋价款。若彭某坚持认为马某所交付房屋存在质量问题以致于不能实现合同目的，则应拒绝交付，而非在已经接受房屋后，又以房屋质量存在瑕疵为由拒绝支付房屋价款。遂判决彭某向马某支付剩余房款。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第3种观点： 【案情简介】赵某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房的交付时间为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。同时双方签订的《补充协议》约定将前述交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，2018年8月29日办理消防验收备案，2018年10月24日取得《竣工验收备案表》，赵某于次日收房。赵某起诉请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。【裁判】根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。“竣工验收备案”是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行。遂判决支持2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第1种观点： 1、调查了解对方当事人的履约能力等状况。订立合同之前事先调查了解对方当事人的资信状况是非常重要的，这样可以有效地避免欺诈纠纷和违约纠纷。调查了解资信状况主要指查验对方当事人的营业执照，了解对方当事人的信誉程度等。如果对方当事人资信状况良好，则合同订立后履约就可能得到保证；如果对方当事人资信状况不佳、商业信誉不好，甚至濒临破产境地，自然欠缺或没有足够的履约能力，与这样的当事人签订合同就会有很大的风险，合同订立后也会产生纠纷。当事人在调查了解对方当事人的资信状况的同时，还应了解签约对方的主体资格，即在合同上签字的人是否具备签署合同的资格。一般来说，公民本人，法人的法走代表人，其他组织的负责人均具有签约主体的资格。其他人员代表公民个人、法人或其他组织签订合同时，必须有授权委托书。尤其是在通过代理人签订合同的场合，代理人应当出具被代理人(委托人)的合法有效的授权委托书。否则,合同签订后，由于合同形式要件不具备而可能引起合同无效纠纷。2、精心准备合同条款合同条款是当事人履行合同的依据。为避免因条款的不完备或歧义而引起合同纠纷，当事人应精心准备合同条款。除了法律的强制性规定外，其他合同条款都可以在协商一致基础上进行约定。法律给予了合同当事人订立合同的充分自由，当事人应详细约定,尤其是关于合同标的(包括名称、种类等)、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任(违约金或违约损失赔偿额的计算方法等)解决争议的方法等合同主要之条款。此外、根据合同性质或当事人需要特别约定的条款也应详细规定。除了在订立合同时要精心准备合同条款外，对于合同需要变更、转让、解除等内容也应详细说明，以避免不必要的合同纠纷。如果合同有附件，比如大型建设工程合同，对于附件的内容也应精心准备，并注意保持与主合同的一致性，不要相互之间产生矛盾；对于一项既有用投标书．又有正式合同书．附件等包含多项内容的合同，要在条款中列明适用的顺序，如优先适用正式的合同书，合同书没有规定时，可适用附件和报投标书的规定，并且规定正式合同书可以约束附件及招投标书等。再如，中外合作企业合同中，依次的适用顺序是：合作双方的协议、合作合同、章程等。总之，精心准备合同条款，可以有效地避免合同纠纷。林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。执业以来一直致力于民商法领域的研究及实践，擅长：经济纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷、公司纠纷及公司诉讼、公司法律顾问、经济犯罪刑事辩护、债务纠纷等法律业务。是典型的学者型律师。并为众多客户提供了专业、系统的法律服务，深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析，而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案，进而达到服务的满意效果，维护当事人的合法利益。曾在《中国教育电视台》、《东方卫视》等媒体接受过采访，并在上述的多家媒体做过法律评论。
第2种观点： 法律分析：上海昌辰律师事务所地址上海市浦东新区张江镇华益路。律师律师有韩晓敏律师、邵哲臻律师、王明龙律师等等。【法律依据】：《中华人民共和国律师法》第十四条 律师事务所是律师的执业机构。设立律师事务所应当具备下列条件：（一）有自己的名称、住所和章程；（二）有符合本法规定的律师；（三）设立人应当是具有一定的执业经历，且三年内未受过停止执业处罚的律师；（四）有符合司法行政部门规定数额的资产。第十五条 设立合伙律师事务所，除应当符合本法第十四条规定的条件外，还应当有三名以上合伙人，设立人应当是具有三年以上执业经历的律师。合伙律师事务所可以采用普通合伙或者特殊的普通合伙形式设立。合伙律师事务所的合伙人按照合伙形式对该律师事务所的债务依法承担责任。
第3种观点： 1.合同性质实践中，准确界定合同性质有助于案件审理。在审理服务合同纠纷案件时，应当审查合同的订立过程和履行情况，确认双方的真实意思表示，从而判断系争合同是否为服务合同。一般而言，双方订立的涉及电信、邮政、快递、医疗、法律、旅游、房地产、餐饮、娱乐、教育、家政、农业、网络等领域，约定提供服务方和接受服务方之间权利义务关系、名为服务协议或者其他类似协议的，在性质上应认定为服务合同。需要注意的是，服务合同的标的是提供服务而非物的交付，一方多为专门从事服务业的自然人或法人，多数服务合同具有人身属性。对于承揽合同，则是以完成一定的工作并交付工作成果为标的，定作物具有特定性，是为了满足定作人的特殊要求，其在合同内容上与服务合同有所区分，且服务合同涉及的服务表现形式更为广泛。对于委托合同，其标的是处理委托人事务，主要是受托人以委托人名义或以自己的名义与第三方为法律行为，可以是有偿或无偿，也与服务合同存在一定差异。2.合同效力在明确服务合同性质后，需审查合同效力。实践中，首先应审查双方是否基于真实的意思表示签订合同、服务内容是否存在违法之处，其次应特别注意服务合同所涉行业是否需要特殊资质、准入许可等。依据《民法典》第153条规定，当服务合同违反法律、行规的强制性规定时，应认定为无效，但该强制性规定不导致服务合同无效的除外。3.法律适用服务合同应适用《民法典》合同编通则的规定，并可以参照适用合同编或其他法律最相类似合同的规定。实践中，可以考虑根据个案的不同情况，参照适用承揽合同、委托合同、技术服务合同等合同的相关规定。如接受服务方的主要合同义务即支付服务费，服务合同对于支付服务费的期限没有约定或者约定不明，依据《民法典》合同编通则规定仍不能确定的，可以参照适用承揽合同或委托合同部分关于支付报酬的规定，即定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当支付相应款项；受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。技术服务合同在服务完成、报酬收取等方面与服务合同也有一定的相似性，同样可以考虑参照适用。服务合同、承揽合同、委托合同均具有一定的人身属性，如果在审理中遇到服务主体争议，在合同没有明确约定的情况下，也可参照承揽合同和委托合同的相关规定认定违约情况。林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。执业以来一直致力于民商法领域的研究及实践，擅长：经济纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷、公司纠纷及公司诉讼、公司法律顾问、经济犯罪刑事辩护、债务纠纷等法律业务。是典型的学者型律师。并为众多客户提供了专业、系统的法律服务，深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析，而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案，进而达到服务的满意效果，维护当事人的合法利益。曾在《中国教育电视台》、《东方卫视》等媒体接受过采访，并在上述的多家媒体做过法律评论。
第1种观点： 延期交房需双方约定，不能等同于延迟退房。如一方违约导致无法实现合同目的，另一方可解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，可解除合同的情形包括不可抗力、明确表示不履行主要债务、迟延履行主要债务经催告后未履行、违约导致无法实现合同目的等。不定期合同可随时解除，但需提前通知对方。法律分析延期交房的退房时间应当有双方进行约定。并不一定延期交房多少天就可以延迟退房多少天。若是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。拓展延伸延期交房的法律规定与时间延期交房的法律规定与时间是指在房屋交付过程中，因不可抗力等特殊情况导致开发商无法按原定时间交房的情况下，相关法律对延期交房的规定和时间进行了明确。根据我国《合同法》和相关司法解释，开发商应当在延期交房前及时告知购房人，并在合同中约定延期交房的具体时间。一般来说，开发商在延期交房时需提前30天书面通知购房人，并在合同中约定延期交房的最长期限。若开发商超过约定期限仍未交房，购房人有权要求解除合同或要求开发商支付违约金等相应赔偿。因此，购房人在面临延期交房情况时，应了解相关法律规定，维护自身权益。结语根据法律规定，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，延期交房的退房时间应当有双方进行约定，不一定延期交房多少天就可以延迟退房多少天。如果一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。对于持续履行的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。购房人面临延期交房情况时，应了解相关法律规定，维护自身权益。法律依据商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第2种观点： 法律分析：1、因为自然原因，如火灾、地震、风灾等引起的；2、由社会原因引起的社会现象，如如战争等；3、因为制定新的行规等性文件导致延期交房的。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第1种观点： 解决房屋质量瑕疵纠纷业主可以与开发商先行协商，要求开发商限期整改；房屋质量瑕疵不能修复或经修复仍不能达到约定质量标准的，业主可以要求解除房屋买卖合同，并要求开发商赔偿相应的损失。【法律依据】《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第2种观点： 法律分析：解决房屋质量瑕疵纠纷业主可以与开发商先行协商，要求开发商限期整改；房屋质量瑕疵不能修复或经修复仍不能达到约定质量标准的，业主可以要求解除房屋买卖合同，并要求开发商赔偿相应的损失。法律依据：《 商品房销售管理办法》 第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第3种观点： 一、如何解决房屋质量瑕疵纠纷房屋质量瑕疵是指出卖人所交付的房屋不符合法律、国家或行业有关技术标准及合同约定的质量标准。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出明确规定，其中第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”二、收房发现质量问题怎么办在房屋接管验收中如发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：1、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固步强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。2、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采用费用补偿的办法，由接管单位处理。建设工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设单位为提前获得投资效益等原因，在工程未经验收的情况下，提前投产使用所发生的质量问题，应当由建设单位承担质量责任。因为建设单位的提前使用一般应视为已验收，使用后发现问题，合同已履行完毕，建筑施工方对竣工验收不负责任。建设单位应当按建设工程已合格验收的情形来履行自己的全部义务。需注意的是，建设单位仍可依据建筑工程质量保修制度要求施工企业对在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。解决房屋质量问题应当分情况处理，如果质量瑕疵不影响房屋的使用性能、安全性能和价值的，可以采取修理措施，以消除瑕疵，费用应当由开发商承担。如果影响居住，则情况比较复杂，购房者可以咨询专业律师，妥善解决纠纷。
第1种观点： 基本案情2016年李某与殷某签订房屋买卖合同，殷某向李某购买案涉房屋并支付购房款。因涉案房屋属于两限房，且此时李某取得案涉房屋产权证未满五年，故按相关当时无法办理网签，更无法办理房屋过户手续。2018年李某与刘某签订房屋买卖协议，李某将案涉房屋卖于刘某，刘某支付购房款。后殷某将李某诉至，要求李某办理案涉房屋过户手续。诉讼发生前，涉案房屋无人居住，无人实际占有；诉讼发生后，刘某实际控制涉案房屋。经审理认为，两份房屋买卖合同均真实有效，在各方均未办理过户且诉讼前均未占有房屋的情况下，应根据公平合理原则，综合考虑合同成立先后、履行先后等情况，确定殷某为继续履行案涉房屋买卖合同的买受人。典型意义在一房二卖案件审理中，数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同时，若各方均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立先后、各买受人履行情况等，以合同约定义务的履行程度，公平合理地予以确定。本案在全面贯彻落实最高会议纪要精神下，综合履行情况，确定先买房人为继续履行房屋买卖合同的买受人，这也正是公平合理原则在“一房二卖”案件审理中的集中价值体现，进一步彰显了司法审判保护诚实守信者权益、维护公平正义的价值理念。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第2种观点： 一房二卖的处理原则是什么一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。一房二卖的处理原则：1.在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《民法典》第580条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《民法典》第577条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。2.在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《民法典》第597条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《民法典》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第597条第一款的规定，即属于无权处分行为。3.在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?有学者指出，我国原则上应坚持登一记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权，指的是排除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种法律制度，它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法典第505条规定，先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示，而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与第三人所订立的合同的条件成立(债权先卖权)该法第109第2款又规定：先买权具有针对第三人的保全权利人行使转移所有权的请求权的预登记的效力。(物权先买权)这样规定，既有利于稳定房地产交易秩序，又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两个合同均无法履行的状况。4.在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属《民法典》第154条的恶意串通，一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《民法典》第154条的规定，该合同无效。民法典上的恶意与善意相对。善意和恶意与过错一样，也是用以表示行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念，似乎很难下明确的定义，一般都是通过具体的制度来加以说明。一般来说，善意，指不知情；恶意，指知情。在恶意串通中，仅指知情呢，还是指专以损害他人的利益为目的?恶意串通，是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。(1)当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;(2)行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为，如无这种勾结、串通，民事行为将不可能实施或以另外的内容实施;(3)该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人，但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同，揣其合同目的，可能性有二：只为取得标的物;主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下，后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能。退一步讲，即使在后一合同履行情况下，前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下，不适用恶意串通，损害第三人利益而导致合同无效的规定。但是，在后买受人专以损害前买受人利益为目的，订立房屋买卖合同的情形下，就构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同无效，并请求前一合同的实际履行(撤销所有权变更登记)。所谓侵害债权，是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合同相对性原则，合同仅能约束合同中特定的当事人，在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念，即保护第三人的活动自由，不因故意或过失侵害债务人或给付标的，便须对债权人负责。然而，绝对贯彻此种理论，有时难免损害债权人利益。因此，现代许多国家已承认债权具有不可侵害性并设立了侵害债权法律制度。在一房二卖中，后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权，前买受人可否依第三人侵害债权要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任?例如，后买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权，准备兴建商品房出售，而引诱出卖人违约，以打击前买受人商誉并使其遭受重大损失。在此情形下，笔者认为，后买受人应负侵害债权赔偿责任。在一房二卖中，由于房屋买卖是特定物买卖，标的物一般具有不可替代性，因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的。由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任，既有弥补前买受人损害的性质，又有制裁其不法行为的性质。当然，侵害债权责任并非一种普遍性的民事责任，其有严格的适用条件。就一房二卖而言，如上述案例存有特别情事，即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权，致使前买受人遭受重大损失的，才构成对前买受人债权的侵害。
第3种观点： 基本案情2010年B公司与A公司签订房屋买卖合同，B公司向A公司购买案涉房屋并交付部分购房款，后双方办理网签备案。但未办理房屋过户手续，B公司亦未实际入住。2011年北京市朝阳区房屋管理局受理案涉房屋“现房签约注销”申请业务，并注销涉案房屋的网签备案。2013年李某与A公司签订《认购协议》购买案涉房屋，支付全部购房款。李某入住后催促A公司办理房屋过户手续，但A公司告知其需等一两年，后A公司便联系不上。2016年，李某将A公司诉至，要求办理案涉房屋过户登记手续。在审理中追加B公司为第三人，经审理认定两份购房合同均合法有效，在各方均未办理房屋所有权转移登记的情况下，虽然B公司购房合同签订在先，但李某已实际合法占有使用案涉房屋，故应优先保护李某的相关权利，因此判决支持了李某的诉讼请求。典型意义《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称会议纪要）第15条对一房数卖案件权利保护顺位作出了规定，即在数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同时，一般应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定履行房屋买卖合同的买受人。本案按照该规则，在两份买卖合同均有效且均未办理房屋所有权转移登记的情况下，根据房屋合法占有情况，判决支持房屋实际占有使用人为继续履行房屋买卖合同的买受人，既符合立法本意，又保障了房屋使用人的相关权益，有利于维护不动产物权交易的稳定性。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第1种观点： 法律分析:诉讼时效从合同约定交房次日开始计算违约金。法律依据:《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第2种观点： 开发商未能按照《商品房买卖合同》规定的时间交房,应当承担相应的违约责任。如果合同明确约定了违约责任承担方式,那么双方违约时,应按照合同规定执行。如果商品房买卖合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法,那么可以参考以下标准来确定:对于逾期交付使用房屋的情况,应按照逾期期间有关主管部门公布或具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额或损失赔偿额。法律分析开发商未能按照《商品房买卖合同》规定的时间交房,应当承担相应的违约责任。如果合同明确约定了违约责任承担方式,那么双方违约时,应按照合同规定执行。如果商品房买卖合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法,那么可以参考以下标准来确定:对于逾期交付使用房屋的情况,应按照逾期期间有关主管部门公布或具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额或损失赔偿额。一、买房到期没有交房怎么赔偿逾期交房的，可以起诉开发商要求承担违约责任，赔偿标准，看合同约定，没有约定的，按房租标准赔付。根据相关法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。二、商品房买卖合同未约定违约金有违约责任怎么办？商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：(一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结语根据商品房买卖合同规定,开发商未能按时交房应承担相应的违约责任。如果合同明确约定了违约责任承担方式,则双方应按照合同规定执行;如果合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法,则可以参考相关标准来确定。对于逾期交付使用房屋的情况,应按照逾期期间有关主管部门公布或具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额或损失赔偿额。如果商品房买卖合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法,则可以参照上述标准来确定。法律依据《民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第3种观点： 一、房产买卖毁约的特点1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房产转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房产过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房产余款或不协助办理房产过户手续，由此产生纠纷。2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房产出售的过程中，因此类房产无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受益。3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房产与两位购房者签订房产买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房产尚未办理过户手续时，以该房产向银行进行抵押贷款，造成买受人因房产进行了抵押登记而无法办理过户手续。房产共有人称房产买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房产买卖合同无效。该房产通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。4、房产承租人以卖房人转让房产前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房产买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。5、卖房人以未告知房产抵押权人转让房产为由，要求确认房产买卖合同无效。二、房产买卖毁约的原因1、制度存在漏洞。房管部门对房产所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房产只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、律师费或者违约代价要远远小于胜诉获得的房产涨价收益。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中善于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
第1种观点： （一）多种权利并存时，各权利实现顺位不一《合同法》第286条对建设工程款优先受偿权作出了规定，但规定过于原则，在司法适用中出现了很多需要讨论的问题。《最高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称为《批复》）系最高人民在答复上海市高级人民《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》时形成，该规定对争议较大的问题予以了明确。《批复》第1条确定了建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权的规则，第2条则确定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规则。由上述规定可知，房地产纠纷案件中多种权利存在时，优先受偿的顺位为：购房款返还请求权 > 工程款优先权 > 抵押权>其他债权。［1］需要说明的是，《破产法》将职工工资也纳入了优先受偿的范围，但在执行程序中职工工资是否优先受偿，目前各地做法尚不统一。（二）相关规定不完善，违法成本低收益巨大由于商品房预售制度中对于预售资金的监管尚未统一规定，各地做法不尽相同，造成了商品房预售资金在监管上产生一些法律问题并造成房地产市场的混乱。［2］虽然住房城乡建设部2015年制定了《房屋交易与产权管理工作导则》(以下简称《导则》)，作为部门规章，对商品房预售资金监管制度及商品房预售合同网签制度（以下简称网签）作出原则性规定。但各地仍缺乏关于商品房预售资金监管制度细则的相关意见。正是由于制度层面的空白，让资金出借方有机可乘，将出借资金化身房屋预售资金交由房地产开发商使用。而网签制度的目的是促进房地产交易透明，防止“一房多卖”，在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约，并不需要支付任何费用。然而由于商品房预售资金监管制度不完善，使得网签制度在阴阳合同中异化成为房屋主管部门对于阳合同的免费背书。作为阳合同的商品房买卖合同订立并网签后，资金出借方所能获得的预期利益相对于几乎免费的成本而言，就要庞大许多。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。
第2种观点： 房产阴阳合同是指合同当事人就房屋买卖订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是为了逃避税收或其它目的签订的一份虚假意思表示的合同。所以，存在阴阳合同，是以合法合规的真实意思表示的阴合同为准。一、何为“黑白合同”黑白合同也叫做阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外；其中对外的一份并不是双方真实意思表示。阴阳合同一般因为阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生效力；而阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，阴合同只要内容合法，同样受到法律保护。二、发生阴阳合同纠纷如何解决？1、签订“阴阳合同”的目的是为规避法律或银行的规定，这是一种违法的行为尽管这种违法行为未必会带来特别严重的法律后果，但交易双方还是尽量不要签订这样的合同，因为这还会增加交易风险。虽然有人是为规避法律主动签订，但有人也是因为另一方提出要求而被动签订，而且目前完全杜绝阴阳合同的现象又很难做到。因此，不管出于什么原因而签订阴阳合同，都要注意防范由此而产生的风险。这种风险主要是指当产生争议时，双方对合同价格各执一词，纷纷主张对自己有利的价格。2、阴阳合同中，一般情况下，后签的合同为准按上海市高级人民《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的规定，在因“阴阳合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。3、无法判断先后的，应当证明哪份为“真实意思”这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。三、阴阳合同中的效力认定是什么阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。阴阳合同中的效力认定如下：1、行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。阴阳合同中，阳合同意思表示虚假，属于无效合同。；2、以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。阴合同属于隐藏行为，若符合合同有效要件，可以认定为有效合同。【本文关联的相关法律依据】《民法典》第民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
第3种观点： （一）损害行政职能部门公信力，消耗司法资源房地产领域阴阳合同的出现，对合法民事权益主体的利益造成侵犯，破坏社会诚信。同时，由于房地产开发商与资金出借方在订立阳合同时，利用商品房预售资金监管缺失，利用网签制度在行政主管部门对其阳合同进行备案，故无论阴阳合同目的最终实现与否，均损害了职能部门的公信力。如房地产项目开发并销售顺利，房地产开发商能够还本付息，阴阳合同也未被发现，则其可能会在其他房地产项目中继续利用这一方式，最终衍变为行业潜规则。在司法领域房地产纠纷中，阴阳合同不仅严重损害第三方当事人利益，而且也给案件事实的查明增加难度，浪费了本来有限的司法资源，影响以至扰乱正常的司法秩序。（二）使法律适用严重背离立法初衷 房地产纠纷案件中的阴阳合同，利用了法律对普通公民生存权的保护制度，其实质为出借方滥用法律规定，将自己的普通债权凌驾于法律原本所应保护的优先债权之上，意图使法律适用背离立法初衷。《合同法》第286条旨在解决司法实践中出现的拖欠农民工资、承包人工程款问题。立法者从社会公共角度出发，将利益天平向弱势劳动群体倾斜，赋予了建筑工程承包人工程价款优先受偿权。关于《批复》中第2条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规则。对此，梁慧星等学者也都认可购房者对预售商品房的请求权优于工程款优先权，主要的理由在于普通购房者的生存利益高于承包人的经营性权利。上述法律规则在制定的过程中，无一不体现出立法者对弱势群体的人道关怀，这份关怀却被人为地当成法律漏洞，通过制定阴阳合同加以利用，对此应当依法惩治。林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。